Crise da habitação
Uma crise da habitação, também conhecida por crise habitacional, crise da habitação acessível, crise imobiliária ou crise de moradia, é uma escassez generalizada de habitação acessível nos lugares onde as pessoas precisam de viver ou uma crise financeira ou crise económica que afete a disponibilidade de habitação acessível. As crises da habitação podem contribuir para os sem-abrigo, para a falta de habitação e para a insegurança habitacional. São difíceis de lidar, pois constituem uma complexa "teia de problemas e disfunções" com muitos fatores a contribuir, apesar de geralmente resultarem do aumento dos custos da habitação a um ritmo mais acelerado do que os rendimentos familiares.
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Em grande parte do mundo, os atuais salários são demasiado baixos para pagar a habitação formal básica, dado que as despesas com a habitação aumentam mais rapidamente do que os salários em muitas cidades do mundo, especialmente desde a crise financeira de 2007–2008. Em alguns locais, isto leva à ocupação informal nos bairros de lata ou nos bairros pobres, enquanto noutros locais estas ocupações informais são proibidas. Mesmo as regiões que não enfrentam uma escassez generalizada de habitação podem enfrentar escassez para segmentos específicos da população, como a habitação pública (habitação social) para populações de rendimentos muito baixos ou a habitação permanente assistida para pessoas com deficiência.
Causas
Os economistas debatem as causas da crise. Em 2022, os economistas Christian Hilber e Olivier Schöni descobriram que a principal vertente deste debate defende que as restrições de oferta, como as restrições ao uso do solo, com o fim da categoria de solos urbanizáveis, impediram o atendimento da crescente procura de habitação, resultando em custos mais elevados. Outras vertentes do debate encontraram causas em fatores macroeconómicos, condições de financiamento e previsões precárias dos preços esperados. O baixo rendimento da população também contribui muito para esta crise global da habitação. De acordo com investigações recentes, o zoneamento excessivamente restritivo, com a redução dos solos urbanizáveis, faz subir muito os preços das habitações, limitando o número de áreas onde a construção é permitida. Estudos constataram, por exemplo, que o zoneamento restritivo torna as casas 50% mais caras face ao custo real da construção. Os Códigos da Construção e Edificação também são criticados por agravarem a crise habitacional, aumentando o custo das novas habitações com novas exigências de comodidades desnecessárias à maioria da população.
Impactos
As crises habitacionais causadas pelas bolhas habitacionais, especulação imobiliária, bolhas imobiliárias, sobreturismo e gentrificação, fomentadas pela inação e conivência do poder político com os lobbys, contribuem para o crescimento da agitação social nas cidades de todo o mundo. Prejudicam muito as finanças e economias dos Millennials (Geração Y) e da Geração Z, que desesperados tentam entrar num mercado habitacional muito competitivo, resultando em pagamentos de proporções incomportáveis dos seus baixos rendimentos para os custos especulativos da habitação. O Politico concluiu que, na maioria dos países, isto permite, posteriormente, aos políticos populistas alimentar o sentimento anti-imigração entre os eleitores mais jovens, resultando no surgimento das gerações mais cépticas de sempre quanto à capacidade da democracia para gerar resultados coletivos.
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Em Portugal, a especulação imobiliária tem sido associada à crise habitacional, marcada pela valorização acelerada da habitação, pela sua crescente utilização como ativo financeiro e pela dificuldade de acesso ao alojamento por residentes, jovens, famílias de rendimentos médios e baixos e trabalhadores urbanos. O fenómeno é especialmente visível nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, bem como em zonas de forte pressão turística, onde a procura externa, o investimento imobiliário, o arrendamento de curta duração e a escassez de oferta têm contribuído para o desfasamento entre preços de mercado e rendimentos locais. A OCDE tem identificado a acessibilidade habitacional em Portugal como um desafio estrutural, ligado a fragilidades persistentes nos mercados da construção, da urbanização e do arrendamento, defendendo reformas abrangentes para aumentar a oferta, mobilizar habitação subutilizada e proteger os agregados mais vulneráveis.
Austrália
A habitação nas principais cidades da Austrália está entre as menos acessíveis do mundo. Algumas organizações afirmam que "É mais do que uma crise habitacional, tornou-se um desastre nacional em grande escala" E que a crise "não é apenas uma emergência habitacional — é uma emergência nacional". Em 2025/2026, Sydney era o segundo mercado imobiliário mais inacessível do mundo.
Alemanha
Com apenas 46,7% em 2022, a taxa de propriedade de habitações na Alemanha pelos alemães é tradicionalmente baixa em comparação com outros países devido à grande quantidade de habitações subsidiadas ou com rendas reguladas. O governo alemão não deduz os juros das hipotecas dos impostos. Na década de 2000, a Alemanha reduziu os subsídios governamentais para a aquisição de habitação acessível. Nos últimos anos, porém, também na Alemanha, a percentagem de pessoas que vivem em habitações sobrelotadas, em comparação com as médias da UE, aumentou acentuadamente.
Índia
De acordo com um relatório de 2012 da Organização Nacional da Construção (National Buildings Organisation, NBO) da Índia, a escassez de unidades habitacionais em áreas urbanas foi estimada em 18,78 milhões. O défice é particularmente grave para as famílias pertencentes à Secção Economicamente Mais Fraca (rendimento familiar total não superior a 300.000 rupias), com uma escassez de 10,55 milhões de unidades, bem como para o Grupo de Baixo Rendimento (rendimento familiar total entre 300.000 e 600.000 rupias), com uma escassez de 7,41 milhões de unidades. O Grupo de Rendimento Médio e acima (famílias com rendimento anual total superior a 600.000 rupias) enfrenta um défice de 0,82 milhões de unidades habitacionais.
Países Baixos
Os Países Baixos enfrentam uma crise habitacional de longa data e crescente, caracterizada por um défice persistente na disponibilidade de habitação. Em meados de 2025, o país enfrentava um défice habitacional de aproximadamente 396.000 habitações, representando cerca de 4,8% do parque habitacional total, uma diminuição apenas ligeiramente em relação ao número do ano anterior, de 401.000. Se as tendências atuais se mantiverem, os especialistas preveem que o défice habitacional poderá aumentar ainda mais, atingindo as 453.000 habitações até 2027, em grande parte devido ao impacto dos rendimentos de arrendamento nas Cooperativas e Associações de Habitação, devido ao congelamento das rendas de habitação social.
Nova Zelândia
Na Nova Zelândia, a cidade de Auckland aumentou rapidamente a oferta e abrandou o aumento das rendas e dos preços dos imóveis, flexibilizando muito as restrições à urbanização construção. Auckland viu as rendas crescerem mais lentamente do que noutras partes do país e mais lentamente do que o rendimento desde que começou a reformar as suas leis habitacionais em 2013. Em julho de 2024, Ryan Greenaway-McGrevy estimou que as rendas eram 28% mais baixas do que teriam sido sem as flexibilizações. Com base no sucesso de Auckland, o governo nacional aprovou um rezoneamento bipartidário de muitas das maiores cidades do país para permitir 3 unidades e 3 andares em todos os lotes habitacionais em outubro de 2021.
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Outra utilização do termo crise habitacional (ou crise imobiliária) refere-se às crises financeiras e crises económicas relacionadas com o setor habitacional. As oscilações dos preços das unidades habitacionais provocam choques nas disponibilidade de crédito, no setor bancário e em toda a economia em geral.
Crises de execução hipotecária
Muitos compradores de unidades habitacionais tentam comprar as habitações a crédito, sob a forma de hipoteca, mas as posteriores alterações nas condições económicas acabam por os impedir de pagar os seus empréstimos. Guren e McQuade (2020) defendem que as execuções hipotecárias generalizadas interagem com o setor habitacionais para amplificar a queda dos preços das habitações, levando a preços abaixo dos níveis determinados pelos fundamentos: "Quando o setor habitacional é atingido por um choque que reduz a procura de unidades habitacionais e induz algumas execuções hipotecárias como, por exemplo, uma queda na taxa de emprego... as interações dinâmicas entre a queda dos preços, o incumprimento e as restrições de crédito mantêm um número crescente de compradores fora do mercado. A escassez de compradores reduz os preços, intensifica os compradores e leva a uma espiral descendente de preços e crescente de incumprimento."
Ciclos de ativos e crises habitacionais (financeiras e económicas)
Além das tendências de longo prazo, os preços das habitações também estão sujeitos aos ciclos de ativos. Os economistas debatem as causas destes ciclos, mas estudaram as ligações com as mudanças nas crenças sobre os preços das habitações, as condições económicas mais amplas, as restrições de crédito e as interações com os credores hipotecários. Como parte de um ciclo de ativos, os preços das habitações podem subir acima dos níveis determinados pelos fundamentais, gerando uma bolha habitacional ou bolha imobiliária. Durante uma correção, pode ocorrer uma crise financeira, crise económica e crise habitacional no contexto de uma espiral descendente de preços e execução hipotecária. Esta "espiral de preços e execução hipotecária... empurra os preços abaixo do seu nível de longo prazo", levando a padrões como o ciclo habitacional de expansão-recessão-recuperação dos anos 2000. Estas crises da execução hipotecária têm grandes consequências significativas de longo prazo para toda a economia em geral.
